業(yè)內(nèi)人士表示，上海地區(qū)個(gè)人住房貸款的放緩與國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控有直接的影響。其中，銀行房貸利率是調(diào)控的主要手段之一，隨著5月份北京房貸利率的普遍提高，上海地區(qū)各銀行的利率政策受到關(guān)注。
“首套目前上海最低的優(yōu)惠是9折，房貸利率4.9%打9折后是4.41%，這是最低的。具體還要看客戶的征信、還款能力等方面綜合考量。”某股份制銀行支行客戶經(jīng)理告訴《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
“隨著央行貨幣政策的變化，SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升，傳導(dǎo)到銀行的資金成本也會(huì)上升，這主要是央行窗口指導(dǎo)的作用;隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)方面宏觀調(diào)控的增大，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大，銀行會(huì)通過利率的調(diào)整來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，利率有可能會(huì)有變化，除了管理層的調(diào)控，還有銀行自身的主動(dòng)調(diào)整。
9折優(yōu)惠仍在
進(jìn)入5月份，一線城市的房貸收緊。北京市多家銀行的房貸利率從5月1日開始全線上調(diào)到執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。同時(shí)，深圳地區(qū)大部分銀行首套房利率也進(jìn)入9.5折時(shí)代。作為同為一線陣營(yíng)的上海市，房貸利率是否也要跟進(jìn)步伐，目前受到關(guān)注。
記者從上海地區(qū)各銀行信貸部門了解到，目前除了交通銀行(5.920, 0.00, 0.00%)首套房貸利率有9.3折的最低優(yōu)惠外，中國銀行(3.610, 0.00, 0.00%)、工商銀行(4.980, -0.02, -0.40%)、建設(shè)銀行(6.050, -0.02, -0.33%)和農(nóng)業(yè)銀行(3.430, 0.01, 0.29%)的首套房貸利率是在基準(zhǔn)利率上有最低9折的優(yōu)惠;其他股份制銀行首套房貸利率則有9折和9.5折的不等優(yōu)惠;另外，上海銀行(22.960, -0.08, -0.35%)、上海農(nóng)商行和北京銀行(8.650, -0.03, -0.35%)上海分行等中小銀行仍保持9折優(yōu)惠，其中上海銀行個(gè)別分行執(zhí)行9.2折優(yōu)惠。此外二套房目前普遍執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率。
記者了解到，上述首套優(yōu)惠具體還要看個(gè)人征信等資質(zhì)情況做調(diào)整，一些銀行的折扣要看個(gè)人信貸的資質(zhì)情況，比如結(jié)合銀行流水、單位資質(zhì)、房源活貸款額度等情況進(jìn)行綜合評(píng)判。
“我們這里住房貸款的基本條件就是事業(yè)單位或者世界五百強(qiáng)的正式員工。”某股份制銀行某支行信貸工作人員告訴記者：“我們這邊在貸款這塊審批比較緊，貸款都比較難批下來。”
隨著購房成本的增加，部分銀行的放貸時(shí)間、審核過程以及風(fēng)險(xiǎn)控制開始趨嚴(yán)。上述股份制銀行支行的一位信貸員告訴記者：“住房貸款目前不太接了，就算接受了貸款申請(qǐng)，什么時(shí)候可以放款，目前不敢保證，而且如果您買的這個(gè)樓盤不是銀行的合作商，放貸還要往后排。”
上述某股份制銀行支行信貸員表示：“如果是二手房放款時(shí)間大概是兩三個(gè)月，如果是期房放款會(huì)快一些，大概是2個(gè)月。”
上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)加大
隨著北京、深圳一線城市房貸利率的上調(diào)，上海市銀行房貸利率是否會(huì)再次跟進(jìn)呢?
“隨著央行貨幣政策的變化，SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升，傳導(dǎo)到銀行的資金成本也會(huì)上升，這主要是央行窗口指導(dǎo)的作用;隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)方面宏觀調(diào)控的增大，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大，銀行會(huì)通過利率的調(diào)整來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。”董希淼認(rèn)為。
另外，中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為上海房貸利率的上調(diào)會(huì)取決于兩個(gè)方面：“一個(gè)方面是市場(chǎng)方面，如果資金比較充裕又沒有外力影響，暫時(shí)還沒有會(huì)上升的變化;第二個(gè)如果有銀監(jiān)會(huì)這方面的窗口指導(dǎo)，那么利率會(huì)上升。”
而利率上調(diào)的可能性，除了國內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，更為讓人擔(dān)憂的是來自美聯(lián)儲(chǔ)加息的外圍壓力。甚至，有分析人士認(rèn)為到2019年底，伴隨美聯(lián)儲(chǔ)加息的推進(jìn)，國內(nèi)基準(zhǔn)利率將達(dá)到3.5%~4.25%區(qū)間帶，所以對(duì)應(yīng)房貸利率可能上調(diào)至7%以上。
盧文曦認(rèn)為美元加息針對(duì)房貸利率的影響沒有那么顯性，“如果美國連續(xù)加兩次息，我們的加息壓力會(huì)很大，那就看我們手上的貨幣政策是否靈活，這時(shí)候可能會(huì)有一些應(yīng)對(duì)措施，會(huì)有變相加息的動(dòng)作，否則資金會(huì)外流。就目前的環(huán)境來看，中國是需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，如果升息，那么肯定對(duì)國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響。”
記者從上海地區(qū)部分銀行個(gè)人信貸部門了解到，目前各大行沒有收到有關(guān)房貸利率上調(diào)或者取消折扣的通知，有的銀行信貸部門工作人員表示“暫時(shí)不可能上調(diào)”。
盧文曦認(rèn)為由于大型銀行和中小銀行的信貸資金額度的不同，小銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，做房貸結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。“如果資金層面比較緊張，那么小銀行可能會(huì)追求更高的收益，放棄息差低的住房個(gè)人貸款，轉(zhuǎn)而向企業(yè)貸款方面傾斜。”
房地產(chǎn)調(diào)控的直接影響就是樓市交易量減少，隨著利率上行，一二線城市樓市進(jìn)入盤整期，銀行房貸規(guī)模也相應(yīng)收縮。
5月16日，央行上海總部發(fā)布《2017年4月上海市貨幣信貸運(yùn)行平穩(wěn)》文件，顯示2017年4月，上海市貨幣信貸運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)貸款增速持續(xù)回升。
其中個(gè)人住房貸款增速回落。個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增186.2億元，同比少增92.0億元，其中二手房貸款當(dāng)月增加118.3億元，同比少增41.7億元。
公開數(shù)據(jù)顯示，上海個(gè)人住房貸款一季度新增676億元，同比少增241.3億元。其中3月份新增個(gè)人住房貸款218.5億元，同比少增142.9億元。
對(duì)此，董希淼告訴記者，今年個(gè)人住房貸款增速同比下降主要有三個(gè)方面的原因。“第一是因?yàn)槿ツ甑幕鶖?shù)很高，去年的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)非?？欤夹略鲑J款的46%;第二，確實(shí)受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，購房者的資格提高、利率上升都會(huì)影響綜合信貸;第三，商業(yè)銀行自身的信貸業(yè)務(wù)也在調(diào)整，相比去年今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)有企穩(wěn)的跡象，所以銀行針對(duì)企業(yè)的貸款就會(huì)多一些。”
同時(shí)盧文曦認(rèn)為：“從數(shù)據(jù)上看信貸的指標(biāo)回升，只是房貸增速的結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)傾斜，說明經(jīng)濟(jì)上還是平穩(wěn)的，整體的資金還是可以的，只是做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。我們一直說‘脫虛向?qū)?rsquo;，資金現(xiàn)在可能開始向?qū)嶓w傾斜。”
盧文曦也認(rèn)為數(shù)據(jù)下降與調(diào)控密不可分，“另外，加上調(diào)控的因素，大家消費(fèi)的意愿不強(qiáng)，交易量下來了，貸款的增速肯定會(huì)下降的。上海地區(qū)二手房的交易量在一二月份的時(shí)候1萬套都不到，3月份的時(shí)候是1.9萬套，4月份1.5萬套，再加上新房交易量很低，只相當(dāng)于是2011年、2012年的水平。”
